1 Ocak 2024 tarihinde 7464 sayılı "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması" kanununun yürürlüğe girmesiyle birlikte, Türkiye'de kısa dönem konut kiralama sektörü yeni ve düzenlenmiş bir döneme adım attı. Kamu otoritesinin bu düzenlemedeki temel hedefleri; yıllardır büyük ölçüde denetimsiz işleyen bir ekonomik faaliyeti kayıt altına almak, vergi kayıplarını önlemek, belirli bir hizmet ve güvenlik standardı oluşturarak tüketiciyi korumak ve konaklama sektöründeki haksız rekabeti ortadan kaldırmaktı. Yasanın uygulanmaya başlamasının üzerinden geçen yaklaşık iki yıllık sürecin ardından, ortaya çıkan veriler, politikanın sonuçlarını ve piyasanın bu yeni kurallara verdiği tepkiyi analiz etme imkânı sunuyor. Kısa dönem kiralanan ev yönetimi ve veri analitiği şirketi Homesberg'in hazırladığı Ağustos 2025 tarihli rapor, resmi rakamların ötesinde, piyasanın daha katmanlı ve karmaşık bir yapıya büründüğünü gösteriyor.
Resmi Veriler ve Piyasa Gerçekliği Arasındaki Uçurum
Yasanın temelini, 100 günden az süreli kiralamalar için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan "Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi" alınması zorunluluğu oluşturuyor. Ağustos 2025 itibarıyla Bakanlık tarafından açıklanan verilere göre, Türkiye genelinde bu belgeye sahip konut sayısı 42.207. Bu rakam, düzenlemenin sektörü kayıt altına alma çabasının somut bir çıktısı olarak görülebilir. Ancak, madalyonun diğer yüzünde piyasanın gerçek arz durumu yer alıyor. Homesberg'in küresel online platformlardan derlediği verilere göre, aynı dönemde Türkiye'de aktif olarak listelenen "tüm ev" kategorisindeki kiralık konut ilanı sayısı 85.169.
Bu iki temel veri arasındaki ilk bakışta görülen 42.962'lik fark, piyasanın önemli bir bölümünün halen resmi izin belgesi olmadan airbnb ev sahipliği yaptığı izlenimini yaratıyor. Ancak Homesberg'in analizi, durumun bu basit aritmetikten çok daha karmaşık olduğunu ve piyasanın fiilen farklı segmentlere ayrıldığını ortaya koyuyor. Şirket, sağladığı detaylı Airbnb verisi ile bu segmentleri ayrıştırarak kayıt dışı ekonominin boyutlarını ve biçimini anlamlandırmaya çalışıyor.
Piyasanın Yeni Yapısı: Üç Farklı Strateji
Homesberg'in raporuna göre piyasa, yasa sonrası üç ana davranış modeline göre şekillenmiş durumda:
- Yasal ve Kayıtlı Faaliyet: 42.207 konut, gerekli izinleri alarak ve vergi yükümlülüklerini yerine getirerek tamamen yasal bir zeminde faaliyet gösteriyor. Bu grup, düzenlemenin hedefine ulaştığı kesimi temsil ediyor.
- "100 Gün ve Üzeri" Stratejisi ile Yasal Çerçevenin Dışında Kalma: Yasa, 100 günden kısa süreli kiralamaları düzenlediği için, önemli sayıda mülk sahibi bu sınırlamanın dışında kalmayı tercih ediyor. Homesberg verilerine göre, 36.127 ilan sahibi, platformlardaki minimum konaklama süresini 100 gün veya üzerine ayarlamış durumda. Bu yöntem, yasal bir ihlal teşkil etmemekle birlikte, kısa dönem kiralama modelinin doğasına aykırı bir durum yaratıyor. Bu strateji, mülk sahiplerini izin alma bürokrasisinden ve maliyetlerinden kurtarsa da, turistik amaçlı kısa süreli konaklama arayan talebi karşılayamıyor ve bu arzı fiilen piyasa dışına itiyor. Bu durum, düzenlemenin dolaylı bir sonucu olarak ortaya çıkan önemli bir piyasa dönüşümü olarak kaydediliyor.
- İzinsiz ve Kayıt Dışı Faaliyet: En problemli ve takip edilmesi zor olan kesim ise, 100 günden az süreli kiralama yapmaya devam ettiği halde herhangi bir izin belgesi almamış olan konutlar. Homesberg, platformlara girilen izin numaralarını Bakanlık verileriyle karşılaştırarak yaptığı analiz sonucunda, Türkiye genelinde bu durumda olan konut sayısının %9,26 ile %30,60 arasında değiştiğini tahmin ediyor. Bu geniş aralığın sebebi, veri toplamadaki zorluklar ve farklı hesaplama metodolojilerinden kaynaklanıyor. Örneğin, bir metodolojiye göre İstanbul'da 7.589 izinsiz ilan varken, bir diğerine göre bu sayı 4.504 olarak hesaplanıyor. Bu durum, kayıt dışı ekonomi'nin ne kadar kaygan bir zeminde olduğunu ve tespitinin ne denli zorlaştığını gösteriyor.
Veri Tutarsızlıkları ve "Görünmez Piyasa"
Raporun ortaya koyduğu en dikkat çekici bulgulardan biri, farklı veri setleri arasındaki tutarsızlıklar ve bu tutarsızlıkların işaret ettiği "görünmez piyasa" olgusu. Örneğin, Trabzon ilinde yapılan bir hesaplama, teorik olarak "eksi 1.119" izinsiz ilan olduğunu gösteriyor. Bu absürt sonucun ardında yatan neden, bölgedeki pazarın özgün yapısı. Karadeniz gibi bazı bölgelerde, yasal izin belgesini almış olan çok sayıda villa ve dağ evi sahibi, Airbnb gibi küresel platformlar yerine, yıllardır çalıştıkları yerel turizm acenteleri aracılığıyla rezervasyon alıyor. Bu durum, resmi izinli konut sayısının, online platformlarda görünen arzdan daha fazla olmasına yol açabiliyor. Bu bulgu, Airbnb yasası'nın sadece online platformları değil, geleneksel ve kapalı devre işleyen bir piyasayı da dolaylı olarak etkilediğini, ancak tam olarak ölçemediğini kanıtlıyor.
Sonuç olarak, 7464 sayılı kanunun üzerinden geçen yaklaşık iki yılın ardından veriler, düzenlemenin kayıt dışılığı tek bir hamlede ortadan kaldırmadığını, aksine onu daha sofistike, tespiti zor ve katmanlı bir yapıya dönüştürdüğünü gösteriyor. Piyasada yasal zemine geçen önemli bir kesim olmakla birlikte, bir yandan yasal boşlukları kullanan, diğer yandan ise riski göze alarak tamamen kayıt dışı kalan on binlerce birimlik bir arz varlığını sürdürüyor. Bu tablo, kamu otoritelerinin denetim ve politika geliştirme süreçlerinde daha dinamik ve veri odaklı yaklaşımlara ihtiyaç duyduğunu ortaya koymaktadır.
Yorumlar
Kalan Karakter: